还原利率的确定方法

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还原利率的确定方法

1.还原率的概念与种类

所谓还原率是将纯收益还原成为价格对比率,实质是资本投资的收益率。不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产,由于其投资的风险性不同,还原率也不相同。

在运用收益还原法评估不动产的价格时,按照评估对象的不同(单纯的土地价格、建筑物价格或房地产的价格),可以将还原率分为以下土地还原率、建筑物还原率和综合还原率。综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者既有严格区分,又有相互联系。若知道其中2个还原率及其价格,便可求出另一个资本化率。

计算公式:R=(R1L+R2B)/(L+B)

式中:R为综合还原率;R1为土地还原率;R2为建筑物还原率;L为地价;B为建筑物价格。

2.还原率对于估价结果的重要性

在利用收益还原法评估土地或房地产价格时,还原率是影响评估结果的一个最大的因素。还原率随房地产种类的不同而不同,对投资风险大的房地产,其还原率高;反之,风险越小,还原率越低。如何确定资本化率属于不动产评估的前沿问题,还原率取值的极小差异就会对评估结果产生很大影响,科学、准确、合理地计算和选取资本化率,对评估结果的真实性和可靠性有重要影响。

土地还原利率大概有三种方法：

（1）安全利率加风险调整值法：还原利率=无风险利率（通常采取银行存款利率或者国债利率）+风险调整值（该项目对应于你采取的存款利率或者国债利率的风险报酬，具体计算中=贝他系数*（市场平均风险报酬率-无风险利率）

（2）市场提取法

（3）投资风险、报酬排序插入法

在实际的工作中，土地还原利率现在通常取值为5.5%---10%，具体根据你在评估时的具体项目决定，比如是何种性质的土地、你采用的收益的方法、是单纯的土地还是房地结合、房屋的具体情况等等。

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