如何应对即将实施的房地产行业营改增

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，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您 。

房地产企业实施“营改增 ”的时间已定为5月1日 ，但在此之前，房地产企业不能坐以待毙
，应积极做好准备工作，尽早制定策略 ，应对“营改增
”带来的账务处理难度增加 、发票风险进一步加大等诸多风险
，以赢得先机
。如何准备，何以应对？对此 ，笔者提出以下建议。

房地产企业如何应对来势汹汹的“营改增”

一
、加强财务人员培训
，做好财务核算准备工作

“营改增 ”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化 、具体业务的处理和财务核算的转变等难题 。为了有效应对“营改增”带来的难题 ，房地产企业的财务人员应充分学习相关的税收政策
，例如，增值税原理及计算、纳税环节
、增值税纳税申报等 ，确保在税制改革后能够立即进行熟练操作和运用。此外
，财务人员还应学习缴纳增值税情况下，会计科目设置与账务处理 ，做好“营改增
”财务核算的准备工作，以便从容应对“营改增”后房地产企业税务的会计处理核算的调整
。

二、重视增值税专用发票的管理

营业税改增值税后
，依据现行税法规定，一般纳税人当期应纳增值税依据“销项税额－进项税额 ”计算得出 ，纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律 、行政法规或者国家税务总局有关规定的
，其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，在销项税额既定的情况下 ，企业增值税税负取决于进项税额的大小 。企业所能够提供的进项抵扣部分越高
，所缴纳的增值税金额也就会越低
。然而企业能否能够取得足够的符合规范的可抵扣进项税发票，与企业自身的管理水平
、行业运营的规范程度相关。因此房地产企业应该切实重视进项税发票凭证的管理 ，及时取得可以抵扣的专用发票
，例如尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，此外 ，房地产企业还应加强专用发票的认证管理
，在税法规定期限内进行认证抵扣，以免无法抵扣增值税进项税额 。

三、建立和完善企业财税控制制度

“营改增
”后 ，账务核算变的复杂化 、增值税专用发票风险凸显，房地产企业应该注意建立和完善财税控制制度
，控制企业税务风险
。

1.采购环节

企业采购货物或服务，在支付款项后 ，可能由于市场或物品原因发生纠纷
，无法取得进项发票，不能进行抵扣 ，因此企业应尽可能取得进项发票后支付款项。

2.开发环节

房地产开发过程是成本产生的过程
，企业应加强各项成本发生凭据的管理，因为相关凭证不仅是企业账务处理的依据 ，还是企业所得税
、土地增值税成本扣除的基本依据 。

3.销售环节

房地产企业在销售开发产品中
，常常会使用各种促销手段，是否需要在销售合同中予以明确 ，财税处理是否会有差异
，不同的付款方式对纳税义务的影响等问题都需要企业着重考虑
。因此，房地产企业在销售开发产品时 ，最好先咨询专业人员。

4.纳税环节

“营改增”后，主管税务机关由地税变为国税
，同时，纳税申报时间、提交的材料也会发生变化 ，企业应按照国家法律 、政策要求按时进行纳税申报
，依法提交
、留存各项财务、税务材料 。

“营改增 ”对房地产企业的影响是广泛而深刻的，涉及到企业管理的各方面 ，尤其涉及到纳税 、财务管理
、会计核算等重要方面
，需要企业领导、相关人员尽早谋划 、全盘考虑、积极应对，提前做好相关培训工作 ，谋划制定或修订相关制度
，使“营改增
”能在房地产企业顺利平稳过渡
。

营改增出“补丁”政策 不动产租赁按5%征税

自我国实施建筑营改营改增之后，房地产和建筑行业营改增税率是多少？基本情况怎么样？中达咨询梳理相关营改增政策相关问题 ，基本内容如下：

中达咨询通过本网站建筑知识专栏的知识整理
，通过相关营改增政策人士解读房地产企业营改增税率，基本概况如下：

随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近 ，尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。《经济参考报》记者从多方渠道获悉，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研
，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11% 。

据业内人士介绍，很多调研细化的程度很高 ，不过目前主要是收集房地产行业的信息
，调研还处于初期阶段，具体实施方案尚无定论。

不过 ，记者了解到
，房地产业和建筑业很可能同时纳入营改增，并适用11%的税率
。安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐在接受《经济参考报》记者采访时称：“根据安永的理解 ，我们认为金融
、建筑业和房地产最迟应该会在明年下半年同时纳入营改增。 ”他解释道：“因为很多房地产开发商的资金来自金融机构
，如果没有同时开始营改增，会对上下游链条的抵扣造成一定压力 。
”

房地产企业营改增关注的重点：

防范涉税风险

营改增后 ，试点纳税人需确保不因税制变化而产生各类税收不遵从风险
。与营业税相对简化的管理制度相比
，增值税的税务管理上更加严格。在日常事项、纳税申报 、专用发票方面，税务机关的管理上的要求都更为复杂 。房地产业
、建筑业纳税人需重点关注收入确认、进项抵扣及发票风险 ，制定有效的税务内控制度，确保合规遵从
。

控制降低税负

于建筑业 、房地产业纳税人来说
，跨营改增前后项目的处理
、购进资产的时点、企业经营周期都容易对增值税税负产生影响。增值税虽不反映在企业利润表的计算，但仍会通过收入 、成本
、费用、营业税金及附加等项目 ，对企业利润表产生影响 。而价税分离的核算方式
，也会使房地产业 、建筑业纳税人缴纳的企业所得税
、土地增值税等税费产生变化
。因此纳税人需要合理充分利用政策，控制降低税负。全面考虑各项税费测算整体税负变化 ，了解营改增对经营成果产生的综合影响 。

促进业务发展

增值税具有环环抵扣的特点
，营改增全面完成后，货物、劳务 、服务都将纳入抵扣链条 ，产业的上下游环节更加紧密
。价税分离、进项抵扣等新变化将对相关试点纳税人的商业谈判
、定价策略产生影响。试点纳税人应利用税制特点
，通过合理的商业安排和议价，促进自身业务发展 ，提高本环节利润空间 。

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